不動産管理は、物件の日々の運営からテナントの募集、契約管理、建物のメンテナンスなど、不動産の価値を維持するために重要な要素です。
しかし、特に不動産投資初心者の方は、不動産管理の重要性を理解しきれておらず、思わぬところで損害を被る場合もあります。
また、不動産管理会社に運営を委託する場合でも、会社の選択を誤れば、物件のパフォーマンスと収益性に大きな影響を与えます。
一方、不動産管理会社への就職を考えている方にとっては、不動産管理会社が不動産の価値を維持するために、実際にどのような仕事をしているのか、わからないことも多いでしょう。
そこで本記事では不動産管理とはそもそもどういうことなのか、不動産のオーナーが不動産管理会社に支払わなければならない費用、
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントなどについて説明します。
不動産管理とは：オーナーに代わって物件を管理する仕事
不動産管理とは、不動産の所有者がその資産を最大限に活用するための一連の活動を指します。
具体的には、賃貸物件の場合、テナントの募集や選定、賃料の設定、契約の管理、修繕やメンテナンスのスケジューリングといった業務を含みます。
また、物件の価値を維持あるいは向上させるための改修計画の立案や実行も不動産管理の一部です。 さらに、不動産の売買や開発に関する業務も不動産管理の範疇に含まれます。
これらの業務は専門的な知識と経験を必要とするため、多くの不動産所有者は専門の不動産管理会社にこれらの業務を委託します。
不動産管理は、不動産を効果的に運用し、その価値を最大化するための重要なプロセスであり、不動産投資の成功を左右する要素の一つなのです。
不動産管理会社の業務内容
では、実際に不動産管理会社はどのような業務をこなしているのでしょうか。ここでは、不動産管理会社の業務内容をひとつずつ解説します。
賃貸仲介
賃貸仲介とは、不動産の所有者とテナントを結びつける業務です。
具体的には、まず不動産管理会社は物件の所有者からその物件の賃貸管理を依頼されます。
その後、管理会社は広告やマーケティングのために、物件の詳細情報を収集し、物件の価値を評価します。
次に不動産管理会社が行うのは、物件の広告出稿や、見学会を開催などです。
そこで、テナントの応募があった場合、会社はテナントの背景を調査し、テナントの信用情報や収入などを確認します。
そして、適切なテナントが見つかった場合、不動産管理会社は契約条件の交渉、契約書の作成、契約の締結、初期費用の収集などを手配します。
入居者対応
入居者対応は、テナントが物件に住んでいる間に発生するさまざまな問題や要望に対応する業務です。
具体的に物件の修繕やメンテナンスに関する問題、共用部分の清掃や管理に関する問題、または近隣住民とのトラブルなど、テナントからのさまざまな問い合わせやクレームに対応します。
また、テナントが契約を更新したい場合や、退去を希望する場合の手続きも、不動産管理会社の業務です。契約更新の場合は、新たな契約条件を交渉し、契約書を作成します。
逆に退去の場合は、退去の手続きを進め、物件の状態をチェックし、必要な修繕を行います。 さらに、テナントが家賃の支払いを延滞している場合の回収も不動産管理会社の担当です。
テナントに支払いを催促したり、必要に応じて法的手続きを進めたりすることもあります。
建物管理
建物管理は、物件の物理的な状態を維持し、価値を保つための業務です。
具体的には、建物の構造的な問題や設備の故障を早期に発見し、必要な修繕を計画・実行するなど、定期的な建物の点検やメンテナンスを行います。
また、清掃やゴミの管理、緊急時の対応など、日々の運用に関わる業務も含まれます。 さらに、建物の改修やリノベーションの計画・実行も建物管理の業務の一部です。
これは、建物の価値を向上させるため、またはテナントのニーズに応じて行われます。
また、建物管理には、建築基準法や消防法などの法律、または地方自治体の条例などに基づく規制への遵守も含まれます。
その他
不動産管理会社の業務内容は、賃貸仲介、入居者対応、建物管理以外にも多岐にわたります。
例えば、物件の購入や売却、リフォームや開発といった資産運用戦略の策定と実行も重要な業務の一つです。
策定といった財務管理も重要な業務です。不動産管理会社は、物件の所有者に対して透明性と責任を持って財務管理を行います。
さらに、法律や規制への遵守も重要な業務です。
これには、不動産に関連する法律や規制の変更を追跡し、物件の運用がこれらの要件を満たしているかの確認も管理会社の仕事の一つです。
不動産管理会社で働く人の年収事情
続いては、不動産管理会社で働く人の年収事情について紹介します。
不動産業界の平均年収：約540万円
まずは不動産業界全体の年収について解説します。
令和4年の賃金構造基本統計調査によると、不動産業界（企業規模計10人以上）の平均月収は36万3,100円で、平均の年間賞与その他特別給与額は106万7,900円となっています。
これを合算すると、平均年収は542万5,100円となります。
| きまって支給する現金給与額（月） | 所定内給与額（月） | 年間賞与その他特別給与額 | 合計（きまって支給する現金給与額＋年間賞与その他特別給与額） | |
| 男女計 | 36万3,100円 | 33万9,500 | 106万7,900円 | 542万5,100円 |
| 男 | 40万4,700円 | 37万8,000円 | 124万7,000円 | 610万3,400円 |
| 女 | 28万4,300円 | 26万6,600円 | 72万8,800円 | 414万400円 |
出典：賃金構造基本統計調査 / 令和4年賃金構造基本統計調査 一般労働者 産業大分類
ただし、男性の場合は610万3,400円、女性の場合は414万400円と、男女間では約200万円ほど、平均年収に差が生じています。
これは、一般的に「不動産業界は男性の意見が強い社会」と言われているとおりの結果と言えます。
賃貸不動産経営管理士の年収：約580万円
不動産業界で仕事をする上で重要な資格の一つが、「賃貸不動産経営管理士」です。
「賃貸不動産経営管理士」は、賃貸不動産の経営や管理に関する専門的な知識と技術を有することを証明するもので、
資格を取得することで不動産業界での信頼性や専門性を高めることができます。
この資格を持っているは、賃貸不動産のオーナーや投資家、不動産管理会社などに対して、賃貸不動産の経営や管理に関する専門的なアドバイスを行えます。
また、賃貸不動産の経営や管理に関する問題解決のための専門家として、その知識と技術を活用することができます。
具体的には不動産管理、賃貸管理（PM）、不動産営業、不動産コンサルタントといった職種、業務内容に対応可能です。
なお、不動産営業の平均年収は578.3万円とされており「賃貸不動産経営管理士」の資格を持っていることは、年収アップを狙うには有効です。
出典：厚生労働省「職業情報提供サイトjobtag 住宅・不動産営業」
不動産管理の業務で必要なスキル
不動産管理の業務で必要なスキルは多岐にわたります。
まず、不動産法律、市場動向、物件の評価方法などの不動産の知識が必要です。
また、顧客とのコミュニケーション能力も重要です。
不動産管理は、オーナーや入居者との間に立って調整を行う役割を果たすため、明確で効果的なコミュニケーションスキルが求められます。
さらに、問題解決能力も必要です。物件に関する問題やトラブルが発生した場合、迅速かつ適切に対応する能力が求められます。
また、不動産管理業務は、多くの業務を同時に進行させる必要があるため、時間管理能力やマルチタスク能力も重要です。
そして、不動産管理業務は、物件の維持管理や修繕計画の立案など、専門的な知識を必要とする場合があります。
そのため、建築や設備に関する知識も有用です。
また、不動産管理の業務では、様々な文書作成や報告書の作成が必要となるため、ビジネス文書作成能力やパソコンスキルも必要となります。
以上のようなスキルを持つことで、不動産管理の業務を効果的に遂行することが可能となります。
関連記事：いま不動産業界に就職するのはあり？メリット・デメリットを解説
不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴｜3選
続いては、不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴を5つ紹介します。
コミュニケーション力がある
不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴の1つ目は、コミュニケーションが得意であることです。
不動産業界は顧客との直接的なコミュニケーションが重要な業界であり、物件の魅力を伝える・顧客のニーズを理解するためには、高いコミュニケーション能力が求められます。
特に不動産営業職では、顧客との信頼関係を築くことが重要です。
そのためには、顧客の話をしっかりと聞き、理解し、適切な提案ができるコミュニケーション能力が必要です。
また、顧客との長期的な関係を築くためには、誠実さや信頼性も重要な要素となります。
これらの能力を持つ人は、不動産業界の営業職に向いていると言えるでしょう。
体力がある
不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴の2つ目は、体力があることです。
不動産営業は、物件の案内や顧客との打ち合わせなど、日々の業務が多岐にわたります。これらの業務は移動が多いため、体力を必要とします。
また、顧客との長時間の交渉や契約書類の作成など、精神的な負荷も大きいです。 そのため、体力があることは、長時間の業務をこなすために必要不可欠な特性と言えるでしょう。
体力がある人は、多忙な日々を乗り越え、成功へとつなげることができます。
行動力がある
不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴の3つ目は、行動力があることです。
不動産業界は、物件の情報を収集し、顧客のニーズに合わせた提案を行うという、スピーディな行動が求められる業界です。
特に営業職では、新しい物件情報をいち早くキャッチし、顧客に対して的確な提案を行うために、日々の行動力が重要となります。
また、顧客との交渉や契約手続きなど、多岐にわたる業務をこなすためにも、行動力は必要不可欠です。
行動力がある人は、情報を素早くキャッチし、顧客に対して迅速かつ的確な対応を行うことができます。
これは、顧客からの信頼を勝ち取り、成功する営業職にとって重要な要素となるのです。
忍耐力がある
不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴の4つ目は、忍耐力があることです。
不動産業界は、顧客との長期的な関係を築くことが求められ、また、物件の売買や賃貸の契約が成立するまでには時間がかかることが多いです。
そのため、一時的な困難や挫折にめげず、目標に向かってコツコツと努力を続けることができる忍耐力は、営業職における大きな武器となります。
また、顧客のニーズを理解し、最適な提案を行うためにも、細やかな気配りと根気強さが求められます。
これらの特性を持つ人は、不動産業界の営業職で成功する可能性が高いでしょう。
細かい部分まで気を配れる
不動産管理会社で働くのに向いている人の特徴の5つ目は、細かい部分まで気を配れることです。
不動産管理は物件の維持・管理だけでなく、テナントとのコミュニケーションや契約更新、修繕計画の立案など、細部にわたる業務が求められます。
そのため、一つ一つのタスクに丁寧に取り組み、細かい部分まで気を配ることができる人が向いています。
このような特性を持つ人は、不動産管理会社での仕事において大きな成果を上げることができるでしょう。
関連記事：不動産業界の志望動機はどう書く？未経験者向けの例文を紹介
オーナーが不動産管理会社と結ぶ契約の種類
不動産のオーナーが不動産管理会社を利用する場合、オーナーと不動産管理会社の間で契約を締結することになります。
この契約には「媒介契約」と「代理契約」の2種類があるため、状況に応じて使い分ける必要があります。
ここでは、それぞれの契約形態について解説します。
媒介契約
媒介契約とは、不動産の売買や賃貸に関する取引を行う際に、オーナー（依頼者）と不動産管理会社（媒介者）との間で結ばれる契約です。
この契約により不動産管理会社はオーナーの代理として、物件の広告やマーケティング、見学の手配、契約の交渉と締結。
そして契約後の管理など、物件の売買や賃貸に関する取引全体のプロセスを担当します。
媒介契約は、一般的には専属媒介契約と一般媒介契約の二つの形態があります。
専属媒介契約では、オーナーは一つの不動産管理会社だけに物件の取引を依頼します。
一方、一般媒介契約では、オーナーは複数の不動産管理会社に物件の取引を依頼することが可能です。
代理契約
代理契約とは、オーナーが不動産管理会社に対して、自身の名義で、かつ自身のために特定の法律行為を行う権限を与える契約です。
具体的には、不動産管理会社はオーナーの代理人として、物件の賃貸契約の締結や更新、修繕の依頼、家賃の収受など、オーナーに代わってさまざまな業務を行います。
これにより、オーナーは日々の運用業務から解放され、不動産投資をより効率的に行うことができます。 代理契約は、その範囲や期間、報酬などを明確に定めることが重要です。
また、代理契約は法律行為を行う権限を与えるものなので、不動産管理会社が行った行為は、原則としてオーナーに対して効力を生じます。
そのため、信頼できる不動産管理会社と契約することが重要です。
関連記事：不動産業界で活躍しやすい資格を一挙に紹介
オーナーが不動産管理会社に支払う費用
続いては、オーナーが不動産管理会社に支払わなければならない「管理委託費用」と「仲介手数料」の2つについて解説します。
管理委託費用
管理委託費用は、不動産管理会社が提供するサービスに対する報酬で、物件の日々の運用管理を行うために必要な費用です。
具体的には、テナントの募集や選定、賃料の徴収、契約の管理、修繕やメンテナンスのスケジューリングといった業務を不動産管理会社が行うための費用です。
また、テナントとのコミュニケーションやトラブル対応、法律や規制の遵守といった業務も含まれます。 管理委託費用は通常、物件の賃料収入の一部として計算されます。
その割合は不動産管理会社や契約内容によりますが、賃料収入の10％から20％程度が一般的です。
この費用により、不動産管理会社は物件の価値を維持し、テナントの満足度を高め、オーナーの利益を最大化する役割を果たしているのです。
仲介手数料
仲介手数料は、不動産管理会社が新たなテナントを募集し、賃貸契約を締結する際に発生する費用です。
具体的には、不動産管理会社が物件の広告を出し、見学会を開催し、テナントの選定を行うための費用です。
また、契約の交渉や契約書の作成、契約の締結といった業務も含まれます。 仲介手数料は、通常、新たに締結した賃貸契約の初年度の賃料に基づいて計算されます。
その割合は不動産管理会社や契約内容によりますが、初年度の賃料の1ヶ月分が一般的です。
この費用により、不動産管理会社は新たなテナントを確保し、物件の収益性を維持する役割を果たしているのです。
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイント
ここまで説明したように、不動産管理会社を利用を検討する場合には、契約形態や費用をしっかりと確認しておく必要があります。
では、実際に不動産管理会社を選ぶフェーズに入った場合、どのような基準で不動産管理会社を選べばよいのでしょうか。
ここでは、オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントを7つ紹介します。
業務内容がマッチしているか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの1つ目は、業務内容がマッチしているかです。
これは、オーナーのニーズや物件の特性に合わせて、不動産管理会社が提供するサービスが適切であるかを確認することを意味します。
具体的には、オーナーが物件の日々の運用管理から解放されたい場合、不動産管理会社がテナントの募集から契約管理、
修繕やメンテナンスまでを一手に引き受ける全面的な管理サービスを提供しているかを確認します。
また、物件が特殊な用途に使われている場合や特定の法律や規制に対応する必要がある場合、
不動産管理会社がそのような特殊な状況に対応できる専門知識や経験を有しているかどうかも、確認するべきポイントの一つです。
さらに、オーナーが物件の価値を向上させるための改修やリノベーションを考えている場合は、不動産管理会社がそのようなプロジェクトを計画し、
実行する能力を持っているかも確認すべきでしょう。 このように、必要となる業務内容によって、自身のニーズに最も適した不動産管理会社を選ぶのがおすすめです。
集客力はあるか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの2つ目は、集客力はあるかです。
ここでの集客力とは、不動産管理会社が新たなテナントを効率的に募集し、物件の空室率を低く保つ能力を指します。
具体的には、不動産管理会社がどのようなマーケティング戦略を立てているか、どのような広告媒体を使って物件を宣伝しているかを確認します。
ここでは、不動産管理会社が過去にどの程度の成功を収めてきたか、つまり、どれだけのテナントを確保し、どれだけの物件を満室に保つことができたかを確認することも重要です。
さらに、不動産管理会社がテナントの選定にどのような基準を設けているかも重要事項です。
賃料の支払い能力や信頼性を確認するための適切なスクリーニングプロセスがあるかどうかを確認します。
このように、オーナーが不動産管理会社を選ぶ際に、「集客力」は、重要なチェックポイントとなるのです。
担当社員の対応は良いか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの3つ目は、担当社員の対応は良いかです。
ここでの対応とは、不動産管理会社の社員がオーナーの問い合わせや要望に対して迅速かつ適切に対応することを指します。
具体的には、不動産管理会社の社員がオーナーからの問い合わせに対して、どれだけ早く、そしてどれだけ丁寧に対応するかを確認します。
また、社員がオーナーのニーズを理解し、それに対応するための適切な提案をする能力も重要です。 さらに、社員がオーナーに対して透明性を持って情報を提供するかどうかも重要です。
これには、物件の運用状況や財務状況、テナントの状況など、オーナーが知りたいと思う情報を適時、適切に提供することが含まれます。
このような担当社員の対応も、オーナーが不動産管理会社を選ぶ際の重要な指標の一つとなるのです。
管理物件は多いか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの4つ目は、管理物件は多いかです。
不動産管理会社の管理物件数や管理物件の種類は、その会社の規模や経験を示す指標となります。
例えば、管理物件数や管理物件の種類を確認することで、その会社が大規模な物件や複数の物件を同時に管理する能力を持っているか、
または特定の種類の物件（商業施設や高級マンションなど）に特化しているかを判断可能です。
また、管理物件が多いということは、その会社が多くのオーナーやテナントとの関係を持っており、新たなテナントを効率的に募集する能力を持っている可能性があります。
ただし、管理物件が多いということは必ずしも良いことだけではありません。
もし不動産管理会社が適切な人員やリソースを持っていない場合、管理物件が多すぎると各物件への対応が遅れる可能性もあります。
そのため、管理物件の数だけでなく、その会社の人員やリソース、そして各物件への対応の質も同時に確認することが重要です。
地域の情報に詳しいか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの5つ目は、地域の情報に詳しいかです。
これは、不動産管理会社が物件が位置する地域の市場動向や地域特性を理解しているかを示す指標となります。
具体的には、不動産管理会社がその地域の賃料相場、物件の供給と需要のバランス、地域の開発計画や規制など、不動産投資に影響を与える様々な情報を把握しているかを確認します。
これにより、その会社が物件の価値を最大化するための適切な戦略を策定し、実行する能力を持っているかを判断することが可能です。
また、地域の情報に詳しいということは、その会社が地域のテナントのニーズや嗜好を理解していることを意味します。
これは、その会社がテナントを効率的に募集し、テナントの満足度を高める能力を持っている可能性を示します。
地域の情報に詳しいかどうかは、オーナーが自身の物件に最も適した不動産管理会社を選ぶ手助けとなるのです。
トラブルへの対応力はあるか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの6つ目は、トラブルへの対応力はあるかです。
具体的には、不動産管理会社がテナントからのクレームや建物の故障、法律や規制の変更など、予期せぬさまざまなトラブルにどのように対応するかを確認します。
これには、トラブルを迅速に把握し、適切な対策を立て、その対策を効果的に実行する能力が求められます。
また、不動産管理会社がトラブルを未然に防ぐための予防策を持っているかどうかも重要です。
これには、定期的な建物の点検やメンテナンス、テナントとの良好なコミュニケーション、法律や規制の変更を追跡するシステムなどが含まれます。
さらに、万が一の事態に備えて、不動産管理会社が適切な保険を持っているかどうかも確認します。
このように、トラブルへの対応力は、オーナーが自身の物件に最も適した不動産管理会社を選ぶ際の重要なチェックポイントとなるのです。
経営状態は悪くないか
オーナーが不動産管理会社を選ぶ際のチェックポイントの7つ目は、経営状態は悪くないかです。
不動産管理会社の財務状況や業績を確認することで、不動産管理会社が安定した経営基盤を持っているか、
つまりその会社が長期的にビジネスを続ける能力を持っているか、適切な利益を上げているかをを判断することができます。
また、不動産管理会社の評判や信用度も重要です。
これには、その会社が業界内でどのように評価されているか、またはその会社が過去に法的な問題を抱えていないかなどが含まれます。
このように、オーナーが不動産管理会社を選ぶ際に「管理会社の経営状態」は、重要なチェックポイントとなるのです。
関連記事：不動産事務の志望動機の書き方・例文・面接対策をまとめて解説
不動産管理に関するまとめ
今回は、不動産管理について解説しました。 不動産管理は、物件の価値を維持し、収益性を最大化するための重要なプロセスです。
不動産管理会社の選択は慎重に行うべきであり、さまざまなチェックポイントを考慮する必要があります。
ですが、適切な不動産管理会社を選ぶことで安心して不動産投資を行うことができますので、本記事を参考にして、効果的な不動産投資を実施してみてください。
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